KellerrĂ€ume zĂ€hlen normalerweise nicht zu den Ărtlichkeiten, die von EigentĂŒmern oder Mietern besonders beachtet werden. Hier finden sich Abstell-, Vorrats- und VersorgungsflĂ€chen, die oft nur wenige Male im Jahr aufgesucht werden. Trotzdem kann es auch hier gelegentlich Anlass zu einem Rechtsstreit geben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat neun Gerichtsurteile gesammelt, die sich mit dieser Materie befassen.
Urteile im Detail:
Manchmal macht ein Keller vor allem durch den Geruch aufmerksam, der von ihm ausgeht. Es riecht dann muffig und modrig, was fĂŒr die Bewohner eine erhebliche BelĂ€stigung darstellen kann. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 4/19) fĂŒhrte in einem Beschluss aus, dass nicht jeder Modergeruch â bedingt durch Feuchtigkeit â einen Mangel darstelle. Insbesondere gehe es um den Sanierungszustand zum Zeitpunkt des Verkaufs. Hier sei das GebĂ€ude zu einem Zeitpunkt errichtet worden, zu dem Kellerabdichtungen noch nicht ĂŒblich waren. AuĂerdem habe der Vorbesitzer auch keine besonderen Versprechungen (etwa Sanierungsarbeiten) gemacht, so dass man nicht von einem Mangel ausgehen mĂŒsse. Die Sache wurde vom Bundesgerichtshof zur KlĂ€rung, ob im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegt, an das Berufungsgericht zurĂŒckverwiesen.
In einem anderen Fall ging es um eine EinbaukĂŒche des Vermieters, die von der Mieterin ausgebaut worden war und im Keller gelagert wurde. Die Mieterin hatte Wert darauf gelegt, eine eigene KĂŒche zu verwenden, war aber im Gegenzug bereit, den Mietzins zu bezahlen, wie er inklusive gestellter KĂŒche vereinbart worden war. Eines Tages wurde die gelagerte KĂŒche von Unbekannten aus dem Keller gestohlen. Der EigentĂŒmer forderte trotzdem weiterhin die Mietzahlungen im vereinbarten Umfang. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 198/15) stimmte dem zu, denn es sei durch den Diebstahl keine Verschlechterung der Beschaffenheit der Wohnung eingetreten.
Mit dem Keller einer DoppelhaushÀlfte, den Mieter eigentlich nutzen sollten, war wenig anzufangen. Er war feucht, Bausubstanz rieselte von den WÀnden und alle gelagerten GegenstÀnde setzten nach einer gewissen Zeit Schimmel an. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 628/12) sah darin eine erhebliche BeeintrÀchtigung und eine Unterschreitung des zu erwartenden Mindeststandards und genehmigte deswegen eine Mietminderung.
Eine auf Grund diverser Erkrankungen stark bewegungseingeschrĂ€nkte Frau beantragte bei ihrer privaten Pflegeversicherung einen Zuschuss fĂŒr einen Treppenlift in den Keller. Dort befanden sich ein Massagesessel und eine der Gesundheit förderliche HĂ€ngeschaukel. Die Versicherung lehnte ab â und erhielt RĂŒckendeckung durch das Sozialgericht OsnabrĂŒck (Aktenzeichen S 14 P 9/17). Das individuelle Wohnumfeld werde durch diese MaĂnahme nicht verbessert. Es sei auch nicht erkennbar, warum der Massagesessel nicht in den WohnrĂ€umen aufgestellt werden könne.
Ein Vermieter lieĂ eigenmĂ€chtig den Kellerraum seines Mieters rĂ€umen. Er war der Meinung, dieser Raum werde ohnehin nicht genutzt, deswegen sei ihm das erlaubt gewesen. TatsĂ€chlich hatten sich aber diverse GegenstĂ€nde aus dem Besitz des Mieters und eine 25 Jahre alte, im Winterschlaf liegende Schildkröte in dem Keller befunden. Das Amtsgericht Hannover (Aktenzei-chen 502 C 7971/13) verurteilte den EigentĂŒmer dazu, Schadenersatz in Höhe von 560 Euro zu leisten. Auch sein Argument, der Kellers sei unversperrt gewesen, was auf ein Aufgeben des Raumes hindeute, rechtfertige sein Vorgehen nicht.
Bei der Kellernutzung durch einen Mieter kommt es immer darauf an, unter welchen Bedingungen diese vereinbart wurde. Ist im Vertrag die Rede davon, dass dieser Raum nur âsoweit verfĂŒgbarâ mitvermietet werde, dann zĂ€hlt das vergleichsweise wenig. Konkret war der Keller feucht und der Mieter forderte deswegen eine Minderung. Das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 4 C 123/16) lehnte das ab, denn die Formulierung âsoweit verfĂŒgbarâ begrĂŒnde keinen Anspruch.
Manchmal kommt es zu unvorhergesehenen SchĂ€den. So hatte der Mitarbeiter eines Wasserversorgungsunternehmens beim Auswechseln des WasserzĂ€hlers einen Fehler gemacht, woraufhin der Keller mit etwa 90 Wassertropfen pro Minute einen Monat lang â bis zur Aufdeckung des Vorfalls â durchnĂ€sst wurde. Das Amtsgericht Brandenburg (Aktenzeichen 31 C 69/19) verurteilte das Versorgungsunternehmen zur Zahlung von knapp 4.000 Euro Schadenersatz, denn der Handwerker sei sein ErfĂŒllungs- bzw. Verrichtungsgehilfe gewesen.
Manchmal kommt es auf die genaue Definition an. So war es, als Regenwasser ĂŒber eine Garagenabfahrt in einen Keller gelaufen war und diesen geflutet hatte. Im Anschluss stellte sich die Frage, ob es sich um eine Ăberschwemmung handle und damit der Versicherungsfall eingetreten sei. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 5 U 160/11) sah das nicht als gegeben an. Eine âĂberschwemmungâ bezeichne die Ăberflutung des Grund und Bodens, auf dem ein GebĂ€ude liege â und nicht das Eindringen des Wassers ĂŒber die Garagenabfahrt.
Ein EigentĂŒmer kann fĂŒr den Unterhalt eines Tunnels unterhalb seines GrundstĂŒcks verpflichtet werden, selbst wenn er diesen nicht benutzt und sich der Eingang dazu auĂerhalb seines Anwesens befindet. So entschied es das Oberverwaltungsgericht ThĂŒringen (Aktenzeichen 1 KO 902/17). Ein GrundstĂŒckseigentĂŒmer und die zustĂ€ndige Kommune lagen im Streit, weil die Sicherheit einer ĂŒber dem Tunnel gelegenen StraĂe geprĂŒft werden sollte. Die Richter stellten fest, der unterirdische Weg habe ursprĂŒnglich zur ErschlieĂung des Kellergewölbes des HauseigentĂŒmers gedient und deswegen treffe den EigentĂŒmer nun auch die Unterhaltspflicht.